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Kein Widerruf von Darlehen zur Finanzierung von Immobilienfondsanteilen
(Quelle: Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 32/2000)
Der u.a. für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in mehreren Fällen entschieden: Ein in einer Haustürsituation zum Beitritt zu einer Immobilienfonds-Gesellschaft veranlaßter Kunde kann einen Darlehensvertrag nicht nach dem Haustürwiderrufsgesetz widerrufen, den ein von ihm urkundlich bevollmächtigter Treuhänder geschlossen hat, wenn dieser sich nicht in einer Haustürsituation befunden hat.
Die Kläger waren in ihren Wohnungen von einem Vermittler dazu überredet worden, sich aus Gründen der Steuerersparnis an einem in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten geschlossenen Immobilienfonds zu beteiligten. Sie hatten deshalb den Treuhänder dieses Fonds mit der Erklärung des Beitritts zur Fondsgesellschaft und zum Abschluß von Darlehensverträgen zur Finanzierung des Fondsanteils beauftragt und bevollmächtigt. Der Treuhänder schloß unter Vorlage der Vollmachtsurkunde mit den beklagten Kreditinstituten entsprechende Darlehensverträge; die Darlehensvaluta wurde jeweils an die Fondsgesellschaft zur Finanzierung des Beitritts ausgezahlt. Unter Hinweis darauf, daß sie nicht über ihr Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz belehrt worden seien, widerriefen die Kläger 6 bzw. 12 Jahre später die zu den Darlehensverträgen führenden Erklärungen und verlangten klageweise die Rückabwicklung dieser Verträge. Die Berufungsgerichte gaben den Klagen statt; die dagegen gerichteten Revisionen der beklagten Banken und Sparkassen hatten Erfolg.
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat entschieden, daß den Klägern kein Recht zusteht, die vom Treuhänder für sie abgegebenen Darlehensvertragserklärungen zu widerrufen. Bei Einschaltung eines Vertreters zum Abschluß eines Vertrages kommt es für die Widerruflichkeit der Vertragserklärung jedenfalls grundsätzlich nicht auf die Haustürsituation des Vertretenen bei der Vollmachtserteilung, sondern auf die des Vertreters bei Abschluß des Darlehensvertrages an. Schließt der Vertreter den Vertrag nicht in oder aufgrund einer Haustürsituation, so besteht ein Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz nicht.
Die Möglichkeit der zu Hause überredeten Kläger, den Treuhandvertrag zu widerrufen und dadurch ggfls. auch die damit verbundene Vollmacht des Treuhänders zu vernichten, führt nicht zur Unwirksamkeit der später geschlossenen Darlehensverträge. Bei Vorlage der Vollmachtsurkunde vor Abschluß der Darlehensverträge werden Kreditinstitute in ihrem Vertrauen auf die Wirksamkeit der von den Klägern erteilten Vollmachten geschützt (§§ 172, 173 BGB). Etwas anderes gilt nur dann, wenn sie wissen mußten, daß die Kläger den Abschluß des Treuhandvertrags und die Bevollmächtigung des Treuhänders in oder aufgrund einer Haustürsituation vorgenommen hatten und über ihr Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz nicht oder nicht ordnungsgemäß belehrt worden waren.
Urteile vom 2. Mai 2000 - XI ZR 108/99, 150/99 und 243/99
Der Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds ist häufig teilfremdfinanziert, d.h. der Anleger nimmt einen Kreit auf. Die kreditfinanzierung wird auch deshalb gewählt, um Steuervorteile zu erlangen. Ein Anleger ist jedoch nicht ausnahmslos verpflichtet, den Kreditbetrag zurückzuzahlen, wenn Beitritt zum Fonds und Kreditvergabe verbunden sind...
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Immobilienfonds - Anlegerschutz
Häufig werden Immobilienfonds erst richtig interessant, wenn der Beitritt kreditfinanziert wird. Dies ist durch steuerliche Effekte bedingt, die durch eine Fremdfinanzierung stärker zu Tage treten. Für einen Anleger kann jedoch ein deartiger Kredit gefährlich werden, wenn er bei dem Beitritt zu dem Immoblienfonds getäuscht wurde. Dann hat der Anleger nämlich mit einem großen Kredit eine Kapitalanlage gekauft, die er gar nicht will und die unter Umständen schon notleidend ist. Im Einzelfall kann der Anleger jedoch geschützt sein...
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